收房时“货不对板”该怎么办？

消费者在购房时，总会对装修精美的样板房印象深刻，但也常常为交付的房屋与开发商当初购房时所做的承诺和展示不一致而苦恼。这种情况下，开发商是否构成违约？消费者在收房的时候应该如何处理这种“错货”？在今天的下午茶中，我们将与购房者和北京市律师协会消费者权益保护法律专业委员会主任陆云一起探讨这个话题。

●买家:买房前，一定会去看样板间。样板间的装修和布置对后期的购买决策起着非常重要的作用。但我身边的一些朋友，包括我自己，在买房的时候，或多或少都被装修精致、布局精美的样板间“忽悠”了。当他们想找开发商要个说法时，临时样板间一般都被拆了。

●边肖:确实，实房交付标准与过度装修美化的样板间不符。这种“货不对板”的情况和纠纷以前也时有发生。去年8月16日，北京市住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，明确新建商品住房交付样板房的装修标准应当与预售方案所列清单内容、购房合同约定的交付标准、项目实际交付状况相一致。今天，通知即将迎来一周年。

●购房者:《通知》明确要求开发商不得“发错货”，不得虚假承诺。不过，据我所知，一些开发商在这方面还是有问题的。据我所知，今年4月，位于太湖的绿城岳明兰婷项目的一些业主向开发商反映了一些要求，包括要求绿城澄清隐蔽工程的标准细节，如厨房橱柜是否覆盖部分地面墙。经过多次询问和回复，最终，绿城确认项目将按照“厨卫隐蔽位置无瓷砖”的原则进行施工，直至交付使用。但在之前双方签订的《商品房预售合同》第七章第十六条中，明确约定厨卫墙面、地面装修标准为“瓷砖”。

●边肖:如果商品房预售合同中没有隐蔽工程的细节，是否说明开发商拒绝贴砖是合理的？

●律师:虽然开发商在预售合同中没有明确隐蔽位置的建设标准，但不代表开发商的做法完全合理。要结合具体情况来分析，比如买受人与开发商签订的装修委托合同。此外，值得注意的是，上述通知还对样板房提出了“三个一致”的要求，即样板房装修标准应与预售方案所列清单内容一致，与购房合同约定的交付标准一致，与项目实际交付状况一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。

●买方:开发商的这种行为是否构成违约？

●律师:事实上，在住建委发布通知之前，我国已经根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定了商品房《房屋买卖合同司法解释》。司法解释第三条明确指出，商品房的销售广告、宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发计划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是具体确定的，并对商品房买卖合同的订立和房价的确定产生重大影响，应当认定为要约。这种说明和承诺即使未列入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。这是专门为商品房制定的特殊规定。

●边肖:查阅相关公开资料发现，之前全国很多地方都出现过一些类似的情况。最终，当地法院基本遵循常识原则，判决业主胜诉。其中一个类似的案例显示，法官的一审判决是:“合同约定在墙壁和地板上贴瓷砖，但没有特别约定在特定区域不贴。按照这段文字的意思，应该理解为所有的墙壁和地板都要贴。”同时，考虑到日常生活的体验，虽然隐藏区域没有贴瓷砖，但法院认为，由于厨房、卫生间等特殊区域的使用和卫生需要，开发商有在隐藏区域铺设瓷砖的义务。

●买家:据了解，如果其他楼盘项目确实存在隐蔽不贴瓷砖的情况，那么开发商和业主双方都会在合同中做出明确、确定、完整的约定。比如“墙面:董鹏或其他同档次品牌墙砖”。但是，如果这种情况发生在绿城岳明兰婷项目的一些业主身上，开发商坚持不履行合同，他们该如何维权？

●律师:对于精装修商品房，如果开发商和购房人双方签订的合同中明确约定了交付标准，那么购房人有权要求开发商采取补救措施或者按照约定的标准进行折价。但如果合同中没有明确交付标准，比如只约定了某一部分的装修状态，但具体的品牌、类型等。都没有写明，那么合同约定就不明确。针对这种情况，买家可以收集并提供相关证据进行起诉，法院会根据证据判断消费者的贡献程度。如果合同履行内容与市场价值存在明显差价，那么法院可能会判决开发商做出相应赔偿。但同时也要注意，在合同不明确的情况下，买家通常很难提供证据，因为其中可能还包括人工成本等因素。因此，广大购房者更应提高警惕，在达成交易时，明确合同中的所有条款，避免后期出现纠纷。

●边肖:上述事件的发生，在一定程度上给开发商敲响了警钟。隐蔽工程合同条款的细节需要更详细的明确规定。同时也反映出开发者的内部沟通和终端服务还存在一些问题。